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    主題: 房價下跌一大信號已現!你還準備抄底嗎?

    • 大哥
    樓主回復
    論壇元老監察巡核
    • 閱讀:154566
    • 回復:3
    • 發表于:2014/12/5 9:50:21
    1. 樓主
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    4月下旬以來,地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施,近期市場成交也趨于活躍,但這并未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。

    此前的系列觀察中,筆者從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度,初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。

    很多人認為對于房地產市場而言,人口結構是一個中長期因素,對短期影響有限。

    但根據筆者在近著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中的詳細分析,就房地產市場而言,人口結構這個中長期因素當前正處于一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看,人口結構演變又可謂一個危險的信號。

    2012年中國勞動年齡人口過轉折點

    與所有商品一樣,面對將近十四億的人口,房地產確實存在很大的需求,那么哪些人才是買房的主力軍呢?

    人口結構可以粗略分為老中青少幼,對應到買房這一行為上,少幼和老年人顯然不是購房的主體,或者說,勞動年齡人口(15歲~64歲)才是購房的主體。

    2006年公布的《國家人口發展戰略報告》指出,15歲~64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示,總勞動力在2012年達到頂峰后將開始負增長。

    從絕對數值上看,2011年勞動年齡人口超過10億,較2010年增長345萬人,2012年勞動年齡人口繼續增長,但增幅明顯放慢,只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。

    過去近四十年的時間里,中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下,國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始,中國的人口結構已經迎來拐點,勞動力人口占比逐步下滑,2013年該數據為72.8%。

    此外,2013年國家統計局在公布2012年經濟數據時,特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降,比上年減少345萬人。

    勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利,勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失,導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。

    中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》采訪時表示,2013年是人口紅利消失的轉折點,甚至根據最新的人口普查數據,這個轉折點2012年已經到來了。

    總而言之,中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉折點,對于房地產市場而言,購買的主力軍規模已經在減小了。

    購房適齡人口2015年達峰值

    分析房地產需求,相對于勞動年齡人口,還有個更精確的指標,即購房適齡人口(25~49歲)。

    根據2010年全國人口普查數據,2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算,2015年達到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

    從城鎮人口看,2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人,2016年約為3.35億峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。

    再來看農村的城鎮化人口,按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算,2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。

    而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型,在2017年前,農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人,2030年下降到只有400萬人的水平。

    另外,申銀萬國研究報告指出,20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以后逐漸下降,而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年,年均增速達到10%,而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應的是,2005~2009年,全國住宅銷售面積的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4.6%。

    也就是說,從2015年左右起,中國購房適齡人口數量開始下降,房地產購買需求結構發生了重大改變,甚至出現結構性的購買力不足。

    總而言之,無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化,還是購房適齡人口的趨勢,對于房地產需求而言,都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

    危險的信號:海外案例

    結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求,人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。

    雖然是個中長期影響因素,但一旦緩慢的量變向質變完成轉化后,效應將是驚人的。從國際上看,勞動力人口的轉折點也往往意味著房價拐點。

    遠的有,日本勞動力人口占比1992年見頂,1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有,美國勞動力人口占比2006年見頂,2007年房價開始轉向。

    那有沒有例外呢?

    根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究,德國在人口紅利期并沒有發生房地產泡沫,部分是因為制度安排(包括稅收)和傳統抑制了對住房的投資性需求。

    但值得一提的是,也正因為沒有泡沫的緣故,德國的老齡化才并未造成德國房地產市場的蕭條。

    對于中國而言,2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉折點,2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時,你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎?市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎?

    會當臨絕頂,一覽眾山小。
      
    • 匿名游客
    • 發表于:2015/6/1 16:55:13
    1. 沙發
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    開陽的房子都沒降,還在漲啊
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    • 小雨
    • 發表于:2015/11/24 23:45:32
    1. 板凳
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    真的會降嗎?
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    • 張永剛
    • 發表于:2016/5/16 20:08:23
    1. 3樓
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